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萬科最新90平三房,竟然可以做到這種程度!競品都看哭了

  • 時間:2019-09-29 08:31 編輯: 來源:明源地產研究院
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摘要:地產圈的人都知道“7090政策”,也就是說:該項目商品房70%以上要做90平以下。這個政策的出發點,是為了保證剛需的供給。但隨著房價的上升,以及“偷面積”越來越不可能,這個政策成為套在地產人頭上的緊箍咒:一方面,一線房價已經漲到6萬

地產圈的人都知道“7090政策”,也就是說:該項目商品房70%以上要做90平以下。

這個政策的出發點,是為了保證剛需的供給。但隨著房價的上升,以及“偷面積”越來越不可能,這個政策成為套在地產人頭上的緊箍咒:

一方面,一線房價已經漲到6萬、10萬1平了,項目品質如果還是剛需,客戶不會滿意;

另一方面,面積大小和品質感息息相關,90平以下的房子,傳統來說就是剛需,要做出改善的品質,難度很大!

 

90平的房子,如何才能做出品質感,讓客戶感覺是改善乃至輕奢項目?不同的房企有不同的嘗試。明源君最近研究了北京萬科的一些項目,覺得他們的經驗可以總結為以下幾點:

 

 室內核心功能做到極致;重要功能模塊化、集約化,做到好用又少占地方。

 讓空間可變、好變、易變。

為了在有限的空間中,實現更多功能組合,之前很多房企都推過“可變”功能,但大多需要通過二次裝修實現,裝修勢必又要砸墻砸地傷筋動骨。

萬科的房子,不用裝修,可以直接實現6-8種空間變化;如果10年后要重新裝修,只需要擰幾個螺絲就行,不會傷害房屋主體,短時間就能完工……

 公共空間設計,做好痛點調研,充分考慮使用場景

目前一線城市,超級大盤已經越來越少。如何讓有限的公共空間和資源,發揮最大效果?萬科認為要充分考慮到使用場景,做模塊化研發,有的放矢,針對痛點做設計。

 

明源君下面就以北京萬科的城市之光東望項目為例,詳細來說……

 

房子雖小,功能一個也不能少

不但要有,還要非常好用

 

如果房子大,各種功能當然可以應有盡有,房子只有90平,如何才能讓客戶滿足乃至驚喜?

北京萬科的經驗有以下幾個方面:

 

一、住宅的一些核心功能,要做到極致,能讓客戶感動最好

 

比如,關于睡眠的問題。

如果房子大,需要安靜的時候,可以一人一間房。

如果房屋主人生活自由不用上班打卡,誰晚上睡不好白天再補就是。

可是90平的房子,主臥一般是睡2個人;而且一般來說,剛需家庭夫妻2人都是上班族,誰睡不好白天都很崩潰。

這就需要把主臥的“靜音”做到極致,不但隔絕外部聲音,而且2個人晚上起來、早上出門,最好都不互相影響。

 

城市之光東望項目,在主臥模塊里有針對性地做了5件事,來讓房屋主人睡得更好,其中1—4的具體項目如下圖所示,5則是加速助眠的ASMR音頻系統。



上面4項設計中,隔音外窗是通過中空玻璃、隔音窗框、膠條等設計,隔絕外部噪音的。

我們下面來看看,其他幾項是如何做到極致的,又有什么作用。

下圖是城市之光東望項目所用樓板的設計:



這樣的樓板設計,人在上面走動、跳躍的時候,噪音都大大小于普通樓板。

一方面,樓上熊孩子偶爾吵鬧,對樓下鄰居的影響會大大降低。

另一方面,夫妻二人中一人晚睡或者半夜起來,走動時也不會吵醒另一半了。

 

下圖則是東望項目上下水管道,和傳統管道技術設計上的差別。



有了這樣的設計,夫妻中晚回家的一人,去主臥浴室洗澡,也不用擔心會吵醒另一人。

 

下圖則是東望項目靜音門鎖的設計:



有了這樣的門鎖,晚回家,早出門,也都不用擔心吵醒另一半了。

 

臥室的核心功能,是睡覺。

客廳的核心功能,則是一家人交流、會客。對于客廳來說,窗外的景觀、光線是最關鍵的配置之一。

東望這個90平的戶型,竟然做出了270度轉角的邊廳,如下圖所示:



之所以能做出這種效果,是因為東望項目精確計算了承重墻需求,把轉角承重柱寬度由80CM縮減到40CM。最后呈現的效果就非常好。

 

二、通過模塊集成,讓住宅的重要功能都齊全、易用、好用

 

住宅中比較關鍵的模塊,還有玄關、衛浴、家政,等等。

之前,把這些模塊集成的開發商不少,但是往往結構復雜,不太好用。

東望項目通過反復思考,力圖讓相關模塊的功能不但齊全,而且好用。

其衛生間模塊的設計如下圖所示,其中儲物主要在衛浴柜里:



從上圖可以看出,衛浴柜的分區很清晰。我們再打開一個抽屜看看。

下圖是一個抽屜里的細節,小家電可以在里面完成充電,使用時也互不干擾,不用翻找。



衛生間之外的收納模塊也都有類似設計,所有物品各歸其位,取用時也互不干擾。比如家政的收納設計就如下圖所示:



不管是哪個模塊,都考慮到了眾多家電充電的需求,避免了滿世界亂拉的電線。

 

像上面這樣,通過集成,讓同樣大小的空間,擁有更多功能,這是一個角度。

把小房子變“大”的另一個角度,則是讓同一個空間,在不同的時候擁有不同的功能……



預設滑軌等,讓空間輕松可變

全屋“快裝”設計

重新裝修也不用傷筋動骨

 

之前一般住宅的“可變空間”,大多指的是在裝修的時候,可以自行安排某些空間的功能,實現不同的組合,裝修也就是普通裝修。萬科前幾年的一些產品系也是這樣。

而東望等項目的“可變”,與之前的概念完全不同……

 

一、交付的精裝房,不用重新裝修,就預設了多種場景組合

 

下圖,左邊是3房2廳,右邊則變成了2房3廳,空前擴大的廳里多了一個活動區。



這個變化不是通過裝修實現的,只是舉手之勞。

上圖紅線內,之前預設了一堵可以移動的墻,上面安有滑軌,只需要一滑,就從左邊變成了右邊的樣子。其變化以后的現實圖片如下圖所示,面寬為7.8米:



客廳里預置的“可變”還有其他一些,比如電視墻前就有可以升降的屏幕,能輕松把客廳變成私人電影院。

同樣的一個房子,通過空間變化,幾乎可以滿足人一生的需求。下圖就是一個戶型在人生不同階段的變化:



東望的這種“可變”,不僅僅體現在戶型上,還體現在一些小功能區。

以廚房水盆區域為例,只要將下面左圖中的伸縮水龍頭收縮隱藏,一張1.2米大的操作臺就出現了,如下面右圖所示:



廚房的門,也是可以完全打開,變成敞開式的。

而變成敞開式后,不管是一個人熱快餐,還是2夫妻協作,或者一家5口人一起做飯,其都能滿足對應的場景需求,如下圖所示:



雖然已經如此可變,但時間久了,客戶需求還是會有變化,必然有一些客戶還想再裝修。

針對這種需求,東望預設了快裝體系。

 

二、預設快裝體系下,輕松快速完成裝修,且絕對不傷害房屋本體

 

傳統裝修,不管是砸墻還是敲地面,都會傷及住宅本體,房屋壽命也因此減少。

而且,傳統裝修一般都是要幾個月才能完工。

 

東望項目里,則預設了“快裝”系統。

以墻面為例,在主體結構之上,安裝一層龍骨,再外面才是裝修所用的墻板,如下圖所示:



而地面,則是用可以升降的地面調平件和主體接觸,并找平,如下圖所示:

 


整個房子的天花板是集成式吊頂、門窗是裝配式門窗,乃至洗手間化妝鏡都是易拆卸的。

而快裝墻面范圍,如下圖所示:



這樣的結構下,如果要拆除某些隔墻,換墻板、地板、天花板,乃至重新走水電,都只需要擰幾個螺絲就可以實現。

如果只是拆換部分隔墻,速度非常快,而且不需要再砸墻砸地面,不會傷及主體。

快裝所用的墻板,還有環保、隔音,等其他一些優勢。比如,其墻面可以擦洗,孩子可以隨意在墻面上圖畫。

 

看完了室內,我們再去看看小區的公共區域……


小區街區化,公區充分考慮使用場景

讓資源利用更充分,體驗更極致

 

目前在一線城市,超級大盤已經越來越少,想用一個項目里的配套,滿足業主所有需求越來越難。東望項目28萬方體量,不能算太大。在公共區域設計方面,他們有如下一些思考:

 

一、小區街區化,實現“短半徑高密度”生活;“片區深耕”,讓小區享受整個片區資源

 

其采用了“小街區密路網”的規劃策略,參照國際城市300-500米的“經典”街區尺度,讓生活在街區的人們能夠在五分鐘的步行時間內去往社區商業中心、美學廣場、樂跑公園等生活功能區。高效實現“短半徑高密度”的生活。具體如下圖所示:



在東望項目之前,在同一個片區,萬科自2012年第一次拿地,至今7年時間,已經開發了5個項目。目前區域內萬科其他幾個小區已入住3500戶,時光里商街也已交付,肯德基、新影聯、水芭蕉、吉野家、和合谷等商家已經入駐。

算上東望,在這個片區內萬科開發的項目已經達到110萬方,各項目分布如下圖所示:

 


在同一片區,不斷拿地做項目,這是北京萬科的一種主動選擇。

這樣一來,片區就越來越旺。雖然在一個社區內無法實現所有配套,但可以通過不同社區、不同項目的組合、互補,在整個片區里實現。

如果說有的房企是在搞“城市深耕”,那么萬科這種打法,可以算是“片區深耕”吧。

 

二、公區設計針對客戶痛點,充分考慮使用場景,讓體驗更極致

 

萬科認為,公共區域所有的設計都必須有的放矢,針對用戶痛點,并且極度細致,這樣才能不浪費空間、不浪費資源。

 

跑步,對城市人越來越重要,這不但與身體健康有關,還涉及支撐大家奮斗的多巴胺的分泌,而且跑步本身也是舒緩壓力和緊張情緒的良藥。

萬科東望的跑道,串聯起了兒童活動、智能歸家、形色植物、寵物友好、起跑區等8大場景,如下圖所示:



就跑道本身而言,其起跑區設計如下圖所示:



萬科東望的跑道的設計看似簡單,卻是經過反復優化的。其優化的依據是474份跑步愛好者的詳細調研結果。其優化主要在于眾多的細節,比如:

不熱身跑步,會導致效果大減乃至運動損傷。起跑區專門設置熱身場地,就是專門提醒大家。

跑道上的標志字體,是“矮胖”的,因為人跑步時,視線是斜著向下的,正常人看到的怪字體,跑步者看到才是正常的。

跑道寬度設置為1.5米,是因為實踐證明1米的跑道,在跑者彼此超越時很容易受傷。

反光道釘間距1米/個;地埋燈間距2米/盞,安裝點位位于跑道邊緣劃線寬度(100mm)以內;燈光亮起后不可照射人眼,若結合草坪燈設置燈光須增加防眩光燈罩。這是因為夜晚跑道沒燈容易受傷,燈光控制不好則容易讓人眩暈……

 

再拿跑道串起的“形色植物”模塊來說。

考慮到城市里的孩子,與大自然有距離,萬科東望認為植物應該經過專門的選擇規劃,并且為未來學習、活動打好基礎。


萬科東望,整個園區約有50種四季植物交替盛放,力圖實現四季有花、四季有景。搭配植物群落時,考慮了5年、10年、乃至50年后的景觀生長,通過2種游賞動線(1賞花動線+1賞草動線)、1個展示花園,形成3個層次、4種色系、4種形態的植物體系。在實現景觀效果的同時注重生境營造,力圖讓鳥鳴蛙叫成為日常,同時規避飛絮、帶刺、異味、招蟲等。

萬科在植物內搭載了二維碼識別系統,同時建立各種社群,讓孩子在戶外自然課堂里感受寓教于樂。其總體思考如下圖所示:



公區的另一個模塊“智慧歸家”,則是更加場景化的。

針對業主有時忘帶鑰匙、門卡;手提東西、抱著孩子不方便開門、按電梯;進出園區要翻找門卡;帶寵物過閘容易絆倒……等等痛點。萬科東望實現了無障礙歸家。

一般業主,通過人臉識別等,不但進出小區、樓門,不需要再有什么動作。而且整個系統通過可以預先幫業主調配電梯、提前打開家中的空調……其動線如下圖所示:

 


開車的業主,通過車牌識別等,也可以實現無障礙通行。而來訪的客人,只要有網上預約,一樣可以暢通無阻。

 

應該說,萬科東望中的這些模塊,都并非是絕對創新的發明。但是,因為每個模塊都做得更精致,有很多創新細節,組合在一起,就產生了完全不一樣的效果。萬科為啥能做到這么細?

 

結語

一個小區20個模塊產品經理

可能將成為一種趨勢

 

其實上面說到的這些模塊,只是萬科東望專門研發的20個模塊里的一部分。

以前傳統年代,一個項目會擁有一個建筑設計師、一個景觀設計師、一個室內設計師。

最近一些年,產品標準化了。每家開發商的產品標準化體系中,各種模塊很多。但是單個項目設計的時候,只是簡單做選擇題,各個模塊無法根據項目特點進行優化。

萬科將產品細化成包括云中圖書館、社區客廳、地下車庫、兒童活動、寵物友好、主臥、飄窗、園林等在內的20 個模塊,并且根據1000組客戶的調研結果,邀請了20 位產品經理深入研究每一模塊,挖掘價值亮點,每個模塊都有再研發的過程。

 

萬科認為,過去幾年行業環境發生了深刻變化,只有在模塊產品創新的模式下,通過產品網的每一個節點和客戶充分交互、創新、對話,才能給客戶持續的驚喜。

這種創新模式,與傳統模式最大的區別在于:

產品經理的定位比設計師更廣泛,不但要了解客戶的需求,對行業有獨特的認知,對產品有獨特的需求,還要了解產業鏈的變化,有落地實操的專業能力。

模塊劃分摒棄了以往從專業線條劃分的模式,通過客戶真實使用場景方式去區分,比如區分家門以內的空間、家門以外的空間、社區里面服務的空間……

產品模塊的劃分是動態的,而不是個靜態的標準。未來,不同項目會孵化更多的產品模塊,豐富產品模塊的版圖,這是一個有機生長的過程,也是一個持續迭代的過程。

一個小區20個產品經理,在地產下半場,可能將成為一種趨勢。作者:明源地產研究院  天風)

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