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重磅!國務院正式批示:允許商業用地調整為居住用地

  • 時間:2019-03-23 16:27 編輯:宿小房 來源:
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摘要:近日,國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,其中支持租賃住房建設的內容備受關注:允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后

近日,國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,其中支持租賃住房建設的內容備受關注:

允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。


1、商業地產去庫存放大招


自營改增后,國務院又發力,商業地產去庫存大招來了,16省發布商改住細則!以后做差了的商場可改建公寓,這個政策的意義非同小可,將成為中國商業地產轉型謀變的一大新趨勢。商場通過政府審批改建公寓后,土地使用年限和容積率還是不能變,但這次政府終于下狠心了,連土地用途都能調整為居住用地。目前,繳納補齊完土地出讓金,就可辦理商改住。


這什么概念?就是把商場改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。要知道,商業用地的水電可是住宅用地的3倍,這一改,立馬提升物業的市場價值及回報,開發商也多了更多選擇。


2、新政下的商業新機遇


目前中國住宅租賃市場涉及人口達1億以上,整個市場容量已經突破1萬億元。要知道,我國住房租賃市場供應主體還只是以個人為主,占90%以上,而在發達國家,專業的租賃企業提供房源占比達30%,是中國的3倍多,這一巨大市場將成為開發商的必爭之地,連萬科都在加速推進這塊新蛋糕。


2016年房價全面上漲,有個統計,全國住宅租金在3月份就漲了14.8 %。到了2017年漲勢稍稍維穩,但房價高高在那,潛力依舊。


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整個住宅租賃市場正迎來最好時刻。于是,在這樣的大商機的背景下,商場轉型公寓變得越來越具誘惑性。


3、開發商要轉換思維模式


這些年中國商業地產畸形爆量開發,目前一年開業的商場就有500多個,存量的和做差了的太多太多。在中國,很多商場處在閑置或者半閑置狀況,處于甩賣處理階段,有些事物業有欠缺和問題的,有些地段則并不差。地產要轉型,也必須要轉化思維模式,主要有以下三點:


1、從控制土地到控制資源


以前房地產開發要控制土地,未來房地產開發要控制資源。因為隨著人們生活水平的提高,對居住環境的要求也會越來越高,所以未來房地產開發的重心會轉移到控制海濱海島、湖泊溫泉、山地森林、鄉村田園等資源。


資源為體,品質為魂,因此資源品質是關鍵。但是在控制資源的時候,一定要注意資源紅線不可觸碰,其中包括:基本農田,文保、文化遺產,風景名勝區、自然保護區,古城、古村落等。


2、從拿地賣房到自持物業


以前房地產行業“輕租重售”,但隨著一系列租賃試點方案出臺,積極發力租賃市場,促使房地產從單一“拿地賣房”向出售與自持運營并舉的時代過渡,可以預計,未來將是自持物業的高潮期,而“從售轉持”的改變,也要求開發商必須提升輕資產運營能力。


3、從注重規模到注重模式


未來,一個房地產項目的成功與否,不會是你的項目規模能夠做多大,而是你的項目模式能夠走多遠。“商業綜合體+社區(公寓)”的模式,使得萬達在全國各地開花結果,其中最關鍵的一點就是,萬達的模式具有可復制性。因此在做一個項目的時候,要注重兩點:可復制性的模式+有執行力的團隊,它們將決定你的項目能夠走多遠。


拓展閱讀


《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》


各省、自治區、直轄市人民政府,國務院各部委、各直屬機構:


實行購租并舉,培育和發展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內容,是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。改革開放以來,我國住房租賃市場不斷發展,對加快改善城鎮居民住房條件、推動新型城鎮化進程等發揮了重要作用,但市場供應主體發育不充分、市場秩序不規范、法規制度不完善等問題仍較為突出。為加快培育和發展住房租賃市場,經國務院同意,現提出以下意見。


一、總體要求


指導思想:全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會以及中央城鎮化工作會議、中央城市工作會議精神,認真落實國務院決策部署,按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰略布局,牢固樹立和貫徹落實創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費,促進住房租賃市場健康發展。


發展目標:到2020年,基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系,基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系,基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系,推動實現城鎮居民住有所居的目標。


二、培育市場供應主體


發展住房租賃企業:充分發揮市場作用,調動企業積極性,通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平,形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局,滿足不斷增長的住房租賃需求。按照《國務院辦公廳關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》(國辦發〔2015〕85號)有關規定,住房租賃企業享受生活性服務業的相關支持政策。


鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務:支持房地產開發企業拓展業務范圍,利用已建成住房或新建住房開展租賃業務;鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房;引導房地產開發企業與住房租賃企業合作,發展租賃地產。


規范住房租賃中介機構:充分發揮中介機構作用,提供規范的居間服務。努力提高中介服務質量,不斷提升從業人員素質,促進中介機構依法經營、誠實守信、公平交易。


支持和規范個人出租住房:落實鼓勵個人出租住房的優惠政策,鼓勵個人依法出租自有住房。規范個人出租住房行為,支持個人委托住房租賃企業和中介機構出租住房。


三、鼓勵住房租賃消費


完善住房租賃支持政策:各地要制定支持住房租賃消費的優惠政策措施,引導城鎮居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策,簡化辦理手續。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證,享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。


四、完善公共租賃住房


推進公租房貨幣化:轉變公租房保障方式,實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房,政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度,結合市場租金水平和保障對象實際情況,合理確定租賃補貼標準。


提高公租房運營保障能力:鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作(PPP)模式,將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理,不斷提高管理和服務水平。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員,凡符合當地城鎮居民公租房準入條件的,應納入公租房保障范圍。


五、支持租賃住房建設


鼓勵新建租賃住房:各地應結合住房供需狀況等因素,將新建租賃住房納入住房發展規劃,合理確定租賃住房建設規模,并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排,引導土地、資金等資源合理配置,有序開展租賃住房建設。


允許改建房屋用于租賃:允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租,改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施,必須確保消防設施完好有效。


六、加大政策支持力度


給予稅收優惠:對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人,給予稅收優惠政策支持。落實營改增關于住房租賃的有關政策,對個人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策;對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務,適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產,允許選擇適用簡易計稅辦法,按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得,減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出,結合個人所得稅改革,統籌研究有關費用扣除問題。


七、加強住房租賃監管


落實地方責任:省級人民政府要加強本地區住房租賃市場管理,加強工作指導,研究解決重點難點問題。城市人民政府對本行政區域內的住房租賃市場管理負總責,要建立多部門聯合監管體制,明確職責分工,充分發揮街道、鄉鎮等基層組織作用,推行住房租賃網格化管理。加快建設住房租賃信息服務與監管平臺,推進部門間信息共享。


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